2020年1月22日
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【営業】投資マンションの勧誘を受けている人をみました

イクメン経理マンです。

先日ファミレスでご飯を食べていたら、投資マンションの勧誘を受けている人がいました。「自分は絶対買わないなぁ」と考えていますが、聞こえてくる営業トークを聞いていると若干気になってきましたw

自分が何故マンションへの投資を行わないかと、営業マンの言っていたメリット・デメリット(ほとんどメリットばかりの説明でしたが)についてこれを機会に整理してみようと思います。

勧誘の状況

かなり若い営業マン2名(上司・部下)と勧誘を受けている青年(こちらも若い)という組み合わせでした。

少しネットで調べてみると、アポが取れた顧客に対しては複数人で勧誘を行うようですね。まあ仕事ですから成約しないと営業成績になりませんから向こうも本気だしますよね。

眼鏡の青年は現在、正社員を目指しながら複数のコンビニでアルバイトをしている状態でした。年齢は23歳です(「35年ローンを完済したら58歳ですね」という説明があったため)。

初対面ですが、源泉徴収票を準備させられており、「あとでコンビニでコピーしましょう」みたいな感じで断りにくい状況となっていました。

イクメン経理マン的には「ローン通るんかいな」と思っていましたが、そこは営業マンも「ローンが通ることが前提ですが、話を進めていきましょう」という進め方で話は進んでいきました。

最終的には月間の家賃収入とローン返済のどちらが大きくなるかというところで認識の相違(青年は収入の方が多いと思っていた)により話は紛糾してしまいました。

それに対する営業マンの説得について詳細を見ていきたいと思います。

営業マンのメリット説明

①「節税になりますよ~

これは「所得税・住民税」の節税効果のことです。投資マンションの収入について必要経費(保険、減価償却費、修繕費、管理費等)を計上できます。

サラリーマンとしての「給与所得」から投資マンションの「不動産所得」で発生した経費を給与所得から控除できるというものになります。

青年はあまりピンと来ていないようでしたが、「現状ではそんなにメリットがないはずだ やめとけ!」と心の中で叫んでいました・・ 叫んだだけです。

②「生命保険のかわりになりますよ~

これはあまり知らなかったのですが、マンション投資は融資を受ける際に「団体信用生命保険」というものに入るそうです。

もしこの青年が死亡したり、高度障害になった際には、ローン残債をすべて保証会社が負担してくれます。これにより「家賃収入と返済完了のマンションを遺族に残すことができる」というが生命保険のかわりということらしいです。

死ぬことを前提としたメリットはあまりメリットに聞こえてきませんねw 青年も少なくともまだ今は不要でしょう。

③「金利がいま安いですよ~」

これはまあ、いまは安いですよね。買う前提としては安くて悪いことはないですね。

④「空室保証しますよ~」

昨今ニュースになっているサブリース(入居者がいなくても管理会社が借上を行うことにより、空室のリスクヘッジが可能)ってやつですね。

契約により突然金額が変わったり、期間があったり等の問題がクローズアップされていることくらいは青年も知っていることでしょう。むしろこのワードが出てくると身構えてしまいます。

イクメン経理マンが投資しない理由

①集中投資のリスク

〇千マンのローンを組んでマンションを購入するわけですが、購入物件に欠陥があるかもしれません。最近も耐震問題とか多いですよね。

また、そのマンションの一部屋に全額ぶっ込むわけです。株式で言えば、ある会社に1点投資です。その上、株式と違ってすぐに売れません。

分散投資がやはり基本と考える気弱なイクメン経理マンにはなかなか難しいですね。

②天災・人災リスク

長い期間での投資になりますので地震や火災のリスクは高まります。現実に震災を経験すると現実味が増してきます。

また住人が問題を起こしたり、それによる空き室リスク等、人が住んでいる以上人災のリスクも無視できません。

まとめ

ローンを組めば少ない投資金額からはじめることができるというメリットは確かにあります。しかし、一点投資という点においてチキンなイクメン経理マンには怖くて投資できません。合う人、合わない人がはっきりするかと思います。

ファミレスの青年も手を出していないことを願ってやみません。

ちなみにイクメン経理マンが不動産に投資するのであれば過去記事のようなETFを検討します。

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